新世界發展（0017.HK）啟示錄：打造一個攻守兼備的版圖_SAR

來源：慧悅財經

春寒料峭時刻，一場突如其來的新型冠狀病感染的肺炎疫情肆虐全球，打破了往日的節奏和平靜。隨之而來的是，線下的消費瞬間按下暫停鍵，經濟不可避免受到短暫沖擊。悲觀者正確，但樂觀者成功。面對充滿不確定性的當下，更具意義的思考是：疫情過后，我們將會迎來一個怎樣的新世界？

一、疫情沖擊下的世界

沒有人能預知未來的世界，但我們可以從已知的過去世界窺見未來的發展。

2003年2月份起，SARS快速蔓延到香港，但SARS疫情對股市影響甚短，只持續了兩個多月。經歷SARS事件后，被壓制的消費需求井噴式釋放，香港和內地的地產、零售業與基建行業都開啟了二次騰飛。相比于17年前的SARS，2020年的新冠肺炎疫情傳播速度更快、感染范圍更廣、防控難度更大。對很多行業來說，這是一次危機，也是一次大考。

不難預期，疫情之后，地產、零售、旅游、酒店等各類消費將集中釋放，基建工程將集中爆發開工潮，那么，誰將能抓住復蘇的機遇呢？

二、新世界的業務版圖

在香港市場，新世界發展是少數在內地和香港平衡布局，并涵蓋物業開發、物業投資、基建、酒店及百貨等多業態發展的綜合性集團，歷經數輪經濟周期，仍屹立于大型企業之林，是名副其實的實力雄厚的龍頭企業。

韓國新世界百貨與NFT公司Metaconz將合作推出Pubilla NFT系列:4月24日消息，近日，韓國新世界百貨與NFT公司Metaconz達成合作，將推出其代表公司的IP形象Pubilla相關NFT，限量1萬件，將于6月中旬分三次鑄造，以促進線上/線下營銷。新世界還計劃于 5月2日為其Pubila NFT開設一個新網站，NFT購買方式、價格、路線??圖等詳細信息將通過該網站發布。此外，韓國新世界百貨還計劃在元宇宙中開設文化中心講座。（Biz Newdaily）[2022/4/24 14:45:16]

根據新世界發展2020財年中期報告，按業務劃分，可分為八大業務分部，涵蓋多個行業。

圖：新世界發展業務分部

數據來源：新世界發展2020年中期財報

具體而言，收入占比最大的是物業銷售，業務版圖橫跨內地與香港。在香港，新世界發展深耕香港市場五十載。從新一代鄭志剛所打造的項目從整體規劃、設計理念、環境綠化及內部裝修等均自成一格，至善至美，戶型面積滿足香港剛需與改善消費者，十分熱銷。數據來源：新世界發展2020年中期財報

Netflix上線類似元宇宙綜藝《新世界：虛擬貨幣爭霸戰》:12月3日消息，近日，全新綜藝《新世界：虛擬貨幣爭霸戰》上線。《新世界：虛擬貨幣爭霸戰》與以往節目有所不同的是，該綜藝打造一個虛擬的世界觀，設定全新的貨幣規則、生存規則，在類似“元宇宙”的新世界中展開全新的人生。在進入游戲后，嘉賓們收到了初始資金，并發現《新世界》中設立了全新的貨幣，玩家需要通過游戲過程了解游戲幣與現實中韓元的匯率。并且物價也與現實生活中有所不同，玩家要通過不斷探索和使用中，發現物價、初始基金及所賺金錢的關系。（新浪財經）[2021/12/3 12:47:51]

內地物業開發方面，新世界發展于2016年私有化新世界中國，并將發展焦點集中于一二線城市，同時加大內地布局，尤其是大灣區。

近三年內地銷售金額持續增加，由于前瞻性布局，以及招拍掛與收并購相結合的拿地模式，新世界的內地土儲質優價低。例如2019年公司在大灣區的住宅均價為每平方米人民幣32,000元，遠高于市場均價每平方米人民幣17,000元，推動公司保持優秀的毛利率及凈利率水平。

上海新世界城和新世界大丸百貨進行數字人民幣紅包內測活動:3月6日消息，記者在現場了解到，由于上海還未正式列入試點城市，數字人民幣在上海仍處于內測階段，此次數字人民幣紅包的內測，不僅只限定于提前申請的受邀客戶，而且規定了使用時間，僅在3月6日到8日的“女神節”促銷期間。

“目前只有部分顧客拿到了邀請碼，可以在商場使用數字人民幣紅包。”現場工作人員表示，只有取得邀請碼才能參與數字人民幣內測，個人手機上才會展示數字人民幣相關頁面。（新民晚報）[2021/3/6 18:21:24]

至于新世界的物業投資，更是蜚聲大中華地區。在新一代領軍者鄭志剛的主導下，新世界將藝術與商業完美結合，極具創造性的創立K11購物藝術館，打造了博物館零售(MuseumRetail)業態，成為商業地產的新標桿。2019年，位于尖沙咀的VictoriaDockside開業，立即成為維港新地標。目前，新世界計劃在內地多個城市打造K11購物藝術館。

道路、航空、建筑及保險業務是旗下上市公司新創建集團的四大核心業務。其中，杭州繞城公路、唐津高速公路、廣州市北環高速公路

及京珠高速公路四條高速公路貢獻了道路80%的收入；而航空主要是商務飛機租賃業務；目前，建筑分部手頭合約總值已增加至約530億港元；2019年，新創建收購了富通保險，主要從事各種人壽保險及意外醫療險等，業務版圖再添新勢力。

聲音 | 李國慶：期待區塊鏈為我們打開一個美麗新世界:當當創始人李國慶在微博上表示，不論是互聯網創業還是區塊鏈創業，僅有遠大的Vision都是不夠的，還要有堅韌的持久努力。期待新技術為我們打開一個美麗新世界。[2018/12/1]

在酒店業務方面，截至2019年12月31日，新世界發展于香港、中國內地及東南亞擁有17間酒店，提供超過7400間客房，其中位于香港的酒店包括香港瑰麗酒店、香港君悅酒店、香港萬麗海景酒店等。

此外，策略性業務分部主要從事百貨、電訊，媒體，科技及其他業務等。近年來，新世界發展不斷加大在科技創新、醫療以及教育等新領域的布局，推進教育智能化、經營數據化等變革，并取得豐碩成果。

由此可見，新世界發展的業務包羅萬象，圍繞著美好生活，以房地產為核心，布局出行、居住、消費、醫療、教育及設施管理等，構建了生活、工作、零售三大生態圈。

實際上，這樣多元而均衡的業務結構具有明顯的優勢。

當處于疫情期，不可否認，物業開發、物業投資、酒店以及百貨等在短時間內也會受到疫情的沖擊。但是，科技、基建以及服務業務則具有逆周期性。在經濟放緩時，一般會采取寬松的財政政策，加大基建投入，從而利好道路、建筑及相關服務業務。因此，新世界發展的業務結構很好地平衡了宏觀波動，具有防守性。

聲音 | 元道：未來公鏈將螺旋上升 發通證就已進入區塊鏈新世界:據騰訊網報道，在中關村區塊鏈產業聯盟大會上，元道表示，今年才是公鏈的元年，它的標志是從基礎設施一直到運用通證的幾條鏈產業開始分層開始出現縱向和橫向的發展。縱的方向依托于應用，當應用發展到一定程度的時候，可能再總結出公約數就會產生下一代的水平公鏈。未來可能是從水平到垂直再回到水平的螺旋式上升的過程。如果遵循剛才提到的螺旋式上升的路線，即從水平公鏈、垂直公鏈再到更高境界的水平公鏈。其中第二個垂直公鏈階段，應該是通證先行。對大部分垂直行業而言，發了通證就已經進入了區塊鏈新世界，后臺系統還是可以用傳統IT，或者中心化的系統的。不需要一步到位，更不需要為了區塊鏈而區塊鏈。[2018/7/18]

但疫情結束后，新世界發展的物業開發、投資、航空以及酒店等均受益于消費爆發式釋放。疫情后，很多人強調活在當下，更傾向于品質消費，而新世界經過品牌革新后，更具創新與人文關懷，消費體驗也更佳。此外，作為港股的龍頭企業之一，新世界發展已經完成了生活、工作以及零售生態圈的布局，占據顯著的競爭優勢，將受益于集中度提高，具有高彈性。

所以，面對疫情等外部沖擊，新世界發展具備不懼周期和外部擾動的強大財務實力，能展現出很大的韌性。而在風波之后，新世界往往能憑借完善的布局，逆勢崛起，向上生長。

三、新世界的機遇

2月28日，新世界發展公布截至2019年底止中期業績，期內收入為324.64億港元，基本溢利39.29億港元，每股核心溢利0.38港元，維持可持續及漸進式的派息政策，派中期股息每股0.14港元。

其中，新世界發展的物業投資分部表現一枝獨秀，香港及中國內地總租金收入分別上升36%及6%。內地租金主要得益于主要項目整體出租率保持穩健水平。而香港的租金收入主要得益于環球新地標VictoriaDockside的全面啟用。截止目前，K11MUSEA出租率超過90%，每月平均客流達160萬人次，甲級寫字樓K11ATELIER，已租出接近80%。

在物業銷售方面，期內，公司于香港市場的物業銷售為30億港元，而內地市場銷售表現強勁，實現了人民幣116億元的合約銷售，已完成目標的58％。

截至目前，新世界發展在香港還持有充足的可售資源，其中僅大圍站項目就有逾3,000個單位，市場預期總代價超過400億港元。而且大部分單位都是剛需盤，十分搶手熱銷。此外，西九龍兩座辦公樓，總樓面面積約900,000平方呎。2020年新世界發展的香港物業銷售目標是150億港元，由于可售資源充足，有分析師預計最終銷售能達到約160億港元，同比增長約50%。

而內地物業銷售方面，新世界發展是大灣區的先行者，進入內地市場布局比較早，土地儲備成本低，同時培育了良好的口碑及品牌效應，在內地的住宅銷售進入快速成長階段。據悉，公司2020年的銷售目標為200億元人民幣，憑借高均價以及優質土儲，有分析師預計最終銷售能達到250億元人民幣，同比增長約25%。

由此可見，2020年，新世界發展在香港與內地的物業銷售、物業投資將同比大幅增長，預計將推動公司2020年業績實現強勁增長。但將時間拉長，新世界發展描繪了一幅更美好而清晰的發展藍圖，帶給市場巨大的想象空間。

在物業投資方面，根據目前的項目儲備，預計到2026財年，香港地區的樓面面積將增長3倍，而到2025財年，內地地區的樓面面積更是增長6倍，將帶來租金收入也是以數倍計。

而在物業銷售方面，更是充滿潛力。截止期末，新世界發展在內地的土地儲備總樓面面積約590萬平方米，50%位于大灣區，約可供未來至少4年發展。

此外，新世界發展通過收購、舊改、招拍掛等多種方式獲取土儲，將支撐公司長期穩健增長。尤其是在舊改方面，由于公司深耕大灣區20余年，具有良好聲譽，加之在融資方面更具優勢。于2019年12月31日，新世界發展已成功成為四個分別位于廣州及深圳的舊村改造項目等唯一的意向合作企業，目前有多個項目已進入關鍵階段。

眾所周知，大灣區發展前景廣闊，但土地資源稀缺，舊改項目一般位于核心位置，蘊含豐厚利潤。根據調查，以新世界發展獲取的舊改項目為例，其中深圳太子灣均價約每平方米25,000元人民幣，而周圍地區至少為每平方米35,000至36,000元人民幣；廣州增城均價約每平方米8000元人民幣，周圍地區至少為每平方米11,000至12,000元人民幣。可見，新世界發展的土地成本遠低于周邊，預計這些項目將保持高毛利率水平。

大灣區整體人口達到7100萬，占全國GDP12%，在國家戰略的支持下，大灣區有望成為國內發展最快、潛力最大的區域。從規劃時間看，這些舊改項目將在2021年開始兌現業績，屆時新世界發展在大灣區的資產大幅增值，將推動公司業績進一步增長。

四、小結

2020年，是新世界發展成立50周年。可謂，櫛風沐雨五十載，砥礪前行續華章。上市以來，新世界發展不斷前行，取得豐碩成果的同時，一直保持良好的派息記錄。于2019財年，新世界發展全年每股股息為51港仙，派息總額為52億港元，占調整后凈利潤的比例為59%，預計公司未來將保持豐厚穩定的派息政策。

在大灣區戰略以及多元化戰略的指引下，新世界發展勾畫出一幅清晰的長期發展藍圖，為業績確定性打下重要基礎。未來，隨著公司的業績持續增長，預期派息也將隨之增長。

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