韓國房價大崩潰，為何泡沫？為何破裂？_SHIN

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，過去五年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。然而，最近，韓國房價崩了。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。這究竟是怎么回事？韓國樓市的泡沫是如何形成的？又是什么因素導致了它的破裂？

韓國新韓銀行推出Shinamon元宇宙平臺:金色財經報道，據韓國媒體周三報道，韓國新韓銀行(Shinhan Bank)開設了一個“元宇宙”網站，提供所謂的金融和非金融服務，聲稱是韓國首家提供這種平臺的銀行。據報道，所謂的“Shinamon”元宇宙平臺將包括金融、醫療、藝術和體育等領域。

該銀行表示，今年6月對Shinamon的服務進行了為期5天的測試，吸引了8.5萬名游客。在此之前，新韓銀行在區塊鏈和加密貨幣相關服務方面進行了多次試驗。（forkast）[2022/12/1 21:15:09]

泡沫的形成

政策 | 韓國國會將于9月討論數字貨幣與ICO監管方案:據首爾經濟報道，9月18日至20日，韓國國會將舉辦大型虛擬貨幣國際會議，對數字貨幣交易所和ICO的管制方案進行討論。韓國右翼政黨成員表示，在9月會議上將參考瑞士FINMA發布的ICO指南，積極對ICO提出立法。首爾經濟同時指出，不排除每個政黨對數字貨幣監管持不同意見的可能。反對黨要求最低限度監管，而政府和執政黨態度較為強硬。[2018/7/5]

韓國樓市的泡沫主要有以下幾個原因：

低利率政策。2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投資需求，推動了房價上漲。

韓國海關服務部門因詐騙，走私預防而注視區塊鏈:韓國政府海關總署表示，它計劃利用區塊鏈技術進行實時信息共享，目的是防止走私和貿易融資欺詐。[2018/3/9]

供應不足。韓國的土地資源有限，尤其是首爾等大城市，土地稀缺性高。同時，政府對土地開發和住宅建設有嚴格的管制和限制，導致供應不足。供需失衡使得房價持續走高。

傳貰制度。傳貰是一種介于月租和所有權之間的租房方式，在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。傳貰制度使得租戶可以用較低的成本住進高檔住宅，而房東可以用收到的押金進行投資或購買新的房產，并以傳貰方式繼續出租。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房價格大幅上漲。

比特幣占韓國所有貨幣貿易的32.7％:\t據韓聯社報道，當地一家研究所周日表示，比特幣在韓國所有加密貨幣交易中占了32.7%，是全球交易所中最低的。韓國保險研究所(KIRI)在周日發布的一份關于韓國加密貨幣交易及其特點的報告中說，韓國比特幣交易量的比例遠低于日本的96.9%，英國的87.1%，巴西的84%，俄羅斯的83.7%。KIRI表示所有的數據都是于12月17日收集的。[2018/2/11]

稅收政策與購房限制措施。為了遏制房價上漲和炒作行為，韓國政府采取了一系列稅收政策和購房限制措施，如提高資本利得稅、征收綜合不動產稅、限制貸款額度、限制購買次數等。然而，這些措施并沒有起到預期的效果，反而加劇了市場扭曲，使得房價更加高企。一方面，這些措施抑制了住房的流動性和供應，導致房源緊張；另一方面，這些措施增加了購房者的預期成本，促使他們加快購買，以免錯過機會或面臨更高的稅負。

泡沫的破裂

韓國樓市的泡沫破裂主要有以下幾個因素：

利率上升。2021年8月起，韓國央行開始了有史以來最激進的加息措施，目前累計加息275個基點，將基準政策利率推高至3.25%，為2012年以來的最高水平。利率上升增加了購房者和租戶的負擔，抑制了住房需求和投資需求，引發了房價下跌。

供應增加。2022年尹錫悅上臺后，宣布韓國政府將在2023至2027年問提供270萬套住房，首爾在內的首都圈地區將供應158萬套。供應增加使得市場供需平衡有所改善，降低了房價的上漲壓力。

傳貰危機。傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。傳貰危機引發了市場恐慌和信用風險，加速了房價下跌。

出口低迷和通脹上升。韓國經濟高度依賴出口，而近期全球經濟復蘇放緩、貿易摩擦加劇、新冠疫情反復等因素影響了韓國出口表現。同時，韓國通脹率也持續走高，2021年10月達到3.2%，創下11年新高。出口低迷和通脹上升削弱了韓國經濟增長和民眾購買力，影響了樓市需求。

韓國樓市的崩潰對韓國經濟和金融穩定造成了嚴重沖擊，也給政府和央行帶來了巨大挑戰。如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何保護民眾利益等問題都需要韓國政府和央行認真思考和應對。韓國樓市的噩夢是否結束了？還要看韓國能否有效地應對這些挑戰，恢復市場信心，實現經濟和社會的穩定發展。

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